Аналіз судової практики розгляду Барським районним судом Вінницької області справ про речові права на чуже майно за перше півріччя 2014 року

Аналіз

 судової практики розгляду Барським районним судом Вінницької області справ про речові права на чуже майно  за перше півріччя 2014 року

Загальна характеристика речових прав на чуже нерухоме майно, їх види. 

Під речовим правом на чуже майно слід розуміти визначену договором із власником або встановлену законом міру можливої поведінки управомоченої особи із здійснення обмежених за обсягом (у порівнянні з правом власності) правомочностей речового характеру (володіння, користування і розпорядження) стосовно речей, які їй не належать. 

Права на чужі речі – це самостійні (але похідні від права власності) речові права, що надають особі, яка їх має, можливість безпосереднього користування певним майном для певної мети та у встановлених межах. На сьогоднішній день відносини з приводу речових прав на чуже майно врегульовані розділом ІІ книги 3 ЦК України. Стаття 395 в частині першій встановлює наступні види речових прав на чуже майно: 

1) право володіння; 

2) право користування (сервітут); 

3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); 

4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій). 

При цьому цей перелік не є вичерпним. Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно (ч. 2 ст. 395 ЦК України).

Право володіння чужим нерухомим майном: суб'єкти, підстави виникнення та припинення 

Володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе. Право володіння чужим майном може належати одночасно двом або більше особам.

Фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду (ст. 397 ЦК України). У зв’язку з цим, володіння можна розглядати як забезпечене правовою охороною фактичне, правомірне утримання володільцем чужого майна, до якого він ставиться як до свого, йому належного. 

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом (ст. 398 ЦК України). 

Право володіння припиняється у разі: 

1) відмови володільця від володіння майном; 

2) витребування майна від володільця власником майна або іншою особою; 

3) знищення майна. 

Право володіння припиняється також в інших випадках, встановлених законом (ст. 399 ЦК України).

Недобросовісний володілець зобов'язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов'язку заінтересована особа має право пред'явити позов про витребування цього майна (ст. 400 ЦК України).

 Сервітути як специфічна форма прав на чужі речі з обмеженим змістом правомочностей.

У ряді випадків законодавством допускається обмежене користування майном власника з боку інших осіб, що забезпечує невласнику можливість користування чужою річчю в межах, установлених законом (обмежені речові права сервітутного типу). Обмежений характер таких речових прав виражається в тому, що вони не охоплюють усіх правомочностей володіння, користування і розпорядження річчю, а стосуються лише деяких з них, або самі правомочності мають суворо обмежений зміст.

Сервітут походить від латинського слова seruire - обслуговувати. Суть його як правового інструмента полягає в тому, що переваги чи недоліки однієї земельної ділянки задовольняються за рахунок сусідньої не на договірній основі, а засобами речового права. Тому землевласник, вигодами земельної ділянки якою користується власник сусіднього наділу, не може припинити це користування в однобічному порядку. Сервітут - це право однієї особи користуватися річчю чи майном, що належить на праві власності іншій особі в тім чи іншім відношенні чи обсязі, визначеному сервітутом   

Суб'єктами обмежених речових прав сервітутного типу можуть бути як юридичні особи, так і громадяни, при цьому деякі сервітутні права можуть належати тільки громадянам. Суб'єктом сервітутного права може бути будь-як особа, що у тому чи іншому відношенні користується чужою річчю (майном) на основі сервітуту. Суб'єктом сервітутного обтяження є власник речі чи майна, на яке встановлений сервітут. Ніяка інша особа не може бути обтяжена сервітутом.

Об'єктами сервітутних прав звичайно є а окремі індивідуально визначені нерухомі речі, наприклад жилий будинок, інше приміщення, земельна ділянка. Сервітутні права громадян звичайно мають не комерційне, а споживче призначення, однак деякі з них, що зокрема мають господарські цілі, мають досить широкий зміст. Такі, наприклад, права землеволодіння, що включають можливість самостійно хазяювати на землі.

Сервітути характеризуються специфічними рисами: 1) тривале і постійне користування чужим майном. Одноразове чи тимчасове користування не визнається сервітутом; 2) користування чужою річчю чи майном не в повному обсязі, а лише в якомусь одному чи декількох відносинах (право на прохід і проїзд автомобілем). Сервітут надає обмежене право користування; 3) сервітутне право обмежує право власника, на майно, на яке встановлений сервітут в обсязі, визначеному сервітутом; 4) сервітутне право сильніше права власності (спершу користується суб'єкт сервітутного права, а потім власник обслуговуючої земельної ділянки). Сервітут не заміняє права власності; 5) сервітут надає особі право користування чужим майном безкоштовно.

Сервітути прийнято підрозділяти на земельні (право проходу, проїзду, провозу вантажів, прогону худоби і т.п. по чужій землі; право випасу худоби на чужих лугах, косовиці, право користування водою для поливу, поїння худоби й інших потреб; право прокладки й експлуатації ліній передач, зв'язку, трубопроводів, водоканалів, меліоративних споруджень, доріг і т.д.) і особисті (право користування чужою річчю чи майном в інтересах конкретної фізичної чи юридичної особи (відноситься право на користування чужим майном без витягу доходів, право користування чужим майном з одержанням доходів.

Земельні сервітути можна підрозділити на два види:

1) сервітути, спрямовані на використання вигод сусідньої земельної ділянки (на прохід, проїзд, провіз вантажів, прогін худоби; сервітути на використання косовиць, пасовищ, водойм, розташованих на чужій землі й інші подібні сервітути);

 2) сервітути, спрямовані на використання самої земельної ділянки (права на прокладку й експлуатацію ліній передач, зв'язку, трубопроводів, забезпечення водопостачанням і меліорації і т.п).

При вирішенні спорів щодо встановлення сервітуту  судді Барського районного суду з’ясовують, чи звертався позивач з такою вимогою безпосередньо до власників майна і чи вирішувалося це питання між сторонами в добровільному порядку, чи не будуть внаслідок установлення сервітуту порушуватись права власників майна або інших його користувачів, чи може позивач задовольнити свою потребу у користуванні своїм майном інакше як установленням такого сервітуту.

При розгляді спорів щодо встановлення земельного сервітуту судді встановлюють, чи можливе нормальне господарське використання земельної ділянки, яка належить позивачеві, без обтяження сервітутом. Це має істотне значення, оскільки за наявності альтернативних варіантів використання землі без встановлення сервітуту суд відмовляє в задоволенні позову.

При поданні позовної заяви і в процесі розгляду спору істотне значення має доведеність обставин необхідності встановлення сервітуту, а також того, що єдино можливим способом задоволення потреб позивача на використання власної земельної ділянки є саме встановлення сервітуту. В окремих випадках доказом може бути висновок експерта.

За наявності кількох варіантів сервітуту в кожному випадку судом обирається найменш обтяжливий.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, заподіяних встановленням земельного сервітуту (частина четверта статті 101 ЗК). Іншими словами, встановлення сервітуту на законних підставах не звільняє особу, на користь якої встановлено земельний сервітут, від обов’язку відшкодувати збитки, заподіяні встановленням такого сервітуту, незалежно від того, є сервітут платним або безплатним.

Відповідно до вимог частини третьої статті 403 ЦК особа, що користується сервітутом, зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Визначення плати належить до компетенції сторін. Безкоштовне використання сервітуту має бути встановлено в договорі, законі або рішенням суду.

Відповідно до частини другої статті 406 ЦК сервітут може бути припинений на підставі рішення суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.

Отже, судді Барського районного суду Вінницької області при встановленні земельного сервітуту з’ясовують такі питання:

̶  особа, яка звертається з позовом до суду про встановлення земельного сервітуту, є власником чи законним користувачем земельної ділянки, чи право такого звернення визначено спеціальним законом;

̶  чи надано позивачем достатні докази того, що нормальне господарське використання земельної ділянки, яка йому належить, неможливе без обтяження сервітутом;

̶  чи сервітут, який встановлюється, є найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений;

̶  чи не призводить встановлення сервітуту до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, права користування, володіння та розпорядження;

̶ чи відповідає встановлення земельного сервітуту цільовому призначенню земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут;

̶  чи притягнуті до участі у справі всі особи, які мають право користування зазначеною земельною ділянкою.

Емфітевзис та суперфіцій.

Суперфіцій - це довгострокове, відчужуване і наслідуване право користування чужою землею для забудови.

Суб'єктами суперфіцію можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи, що будують на земельній ділянці для забудови.

Об'єктом суперфіцію є земля, що може використовуватися для забудови. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй ділянці іншим особам. Права цих осіб (суперфіціарієв) виникають за умови одержання необхідних дозволів, дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки. Суперфіціарій може зводити на земельній ділянці споруду, передбачену угодою сторін. Це споруда повинна відповідати вимогам діючого законодавства (не можна одержати по суперфіцію земельну ділянку під забудову в центрі населеного пункту для будівництва там екологічно шкідливого виробництва).

Суперфіціарій зобов'язаний користуватися земельною ділянкою сумлінно, не погіршуючи її. Основним обов'язком суперфіціарія є плата за користування землею, а також сплата податків, установлених чинним законодавством за користування землею. Суперфіціарій зобов'язаний утримувати земельну ділянку в належному стані, виконувати всі обов'язки і нести усі повинності, покладені чинним законодавством на власника землі. Після припинення суперфіцію суперфіціарій має право на зведену їм споруду. Він може її знести і забрати собі, або жадати від власника землі належної грошової компенсації. Однак він зобов'язаний повернути власнику землю в такому стані, у якому він одержав її по суперфіцію. Права суперфіціарія захищаються в судовому порядку такими ж речовими позовами, якими захищається право власності.

Суперфіцій може бути відчужений будь-яким способом, передбаченим Цивільним кодексом. Однак варто мати на увазі, що відчужується не сама земля, а право користування нею. Коли суперфіціарій побажає продати право користування землею, він зобов'язаний повідомити про це власника землі, оскільки останній має переважне право на викуп цього права. Якщо ж власник відмовиться від викупу права користування землею, суперфіціарій може продати зазначене право будь-якій третій особі.

Емфітевзис являє собою речове, довгострокове, відчужуване, успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, тоді як суперфіцій є аналогічним до нього за ознаками правом користування землею для забудови. Основна істотна розбіжність даних прав полягає в господарському спрямуванні та цільовому призначенні ділянок, а тотожність інших наріжних ознак засвідчує правову наближеність і дозволяє об’єднати їх в єдиному підрозділі роботи.

Об’єктом емфітевзису є ділянка, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення, надана для виробництва сільгосппродукції і розміщення відповідної інфраструктури. Об’єкт суперфіцію – ділянка для будівництва або обслуговування промислових, побутових, житлових будівель і споруд, а також надбудова на чужій будівлі або під нею.

Встановлюється, що суб’єктний склад зазначених прав представлено власником ділянки й землекористувачем, які за відсутності відповідної норми презюмуються фізичними особами. У зв’язку з цим, обґрунтовується пропозиція поширення статусу орендодавців на публічно-правові утворення (державу, територіальні громади) та залучення до землекористувачів юридичних осіб (селянські фермерські господарства, інших суб’єктів господарювання відповідно до статутних цілей).

Правовим наслідком їх запровадження є найсуттєвіший від інших речових прав правообмежувальний вплив на обсяг компетенції власника. Землекористувача управоможено володіти чужою земельною ділянкою, користуватися нею в обсязі, достатньому для задоволення потреб сільськогосподарського виробництва, будівництва та обслуговування об’єктів; розпоряджатися правом шляхом відчуження на підставі будь-яких, не заборонених законом правочинів, в тому числі шляхом передачі у спадок за законом або заповітом, обтяження сервітутами, заставою. Він набуває у власність отримані від використання чужої землі плоди та доходи, а за суперфіціарієм визнається також право власності на зведені об’єкти.

Порівняльний аналіз сучасних концепцій суперфіціарного та емфітевтичного прав з їх історичними моделями дозволяє зробити висновок про відродження новим Цивільним кодексом України стародавніх римських правових інститутів, але з врахуванням сучасних тенденцій. Вітчизняні новели регулювання суперфіцію полягають у покладанні на суперфіціарія обов’язку забудувати земельну ділянку у визначений термін; дотримувати її цільове призначення; набути права власності на зведений об’єкт, що заперечує дію римського принципу superficies solo cedit. Вдала законодавча адаптація досліджених інститутів до сучасних умов не означає, що не залишилося моментів, які вимагають вдосконалення: необхідно визначити мінімальні та максимальні терміни дії даних прав; мінімальний розмір плати за землекористування; уточнити суб’єктні склади; узгодити окремі аспекти суперфіцію та емфітевзису, зокрема, наділити власника землі, що підлягає забудові, правом переважної купівлі суперфіцію, розширити перелік підстав припинення емфітевзису; привести земельне законодавство у відповідність до норм нового Цивільного кодексу України в частині легалізації даних інститутів Земельним кодексом України.

Сутність суперфіцію полягає у тому, що власник виділяє земельну ділянку або її частину в користування суперфіціарію (фізичній або юридичній особі) для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших будівель або споруд безоплатно чи за відповідну винагороду. Як і емфітевзис, суперфіцій є довгостроковим, відчужуваним і таким, що успадковується, правом, можливість здійснення якого обмежена використанням за цільовим призначенням. Таке право виникає на підставі договору або заповіту (ч. 1 ст. 413 ЦК України).

Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 

2) спливу строку права користування; 

3) відмови землекористувача від права користування; 

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. 

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК України). 

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. 

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки,на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК України).

 Речові права на чуже майно можуть бути захищені в разі неправомірного порушення, але в ЦК не передбачені спеціальні засоби їх захисту. З певними притаманними їхній природі особливостями речові права на чуже майно підлягають захисту з використанням тих засобів, за допомогою яких захищається право власності відповідно до положень глави 29 ЦК України  — петиторні засоби захисту. На відміну від раніше чинного законодавства, надання захисту за допомогою петиторних засобів у ЦК  України відрізняється певними особливостями. Відповідно до положень 396 статті, право використовувати петиторні засоби захисту надано лише особам, які мають речове право на чуже майно. Відповідно до положень глав 31—34 ЦК України, такими особами є суперфіціарій, емфітевт, а також володілець Згідно зі ст. 398 ЦК України, право володіння виникає у будь-якої особи, володіння якої виникло на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Таким чином, перевізник, зберігач, інші особи, які володіють на підставі договору, а також особа, яка знайшла річ протягом терміну на розшук власника, є особами, за якими визнається право володіння, тобто речове право на чуже майно. Речові права саме цих осіб можуть бути захищені за допомогою петиторних засобів захисту.

У ЦК України  не передбачаються спеціальні речові позови для захисту окремих прав на чуже майно, що вже виникли, від можливого порушення з боку третіх осіб та власника майна, обтяженого цими правами. Законні права та інтереси кожної особи, яка має речове право на чуже майно, захищаються у тому ж порядку, що й права власника цієї речі, тобто забезпечені абсолютним захистом. Це надає особі, яка має речове право на чуже майно, право скористатися певними засобами захисту свого права відповідно до природи того чи іншого права на чуже майно. Реалізація певних прав на чуже майно пов'язана з набуттям володіння ним. Тому в разі втрати володіння особою, якій належить право на чуже майно, вона може застосувати для захисту своїх прав такий засіб, що є подібним віндикаційному позову (ст. 387 ЦК), в разі порушень, не пов'язаних з втратою володіння, — засобом, що є подібним негаторному позову (ст. 391 ЦК), в разі створення реальної загрози такого порушення у майбутньому — засобом, подібним прогібіторному позову (ч. 2 ст. 386 ЦК).

Крім наведених спільних для всіх прав на чуже майно та відповідних їх природі засобів захисту речових прав правилами про окремі з них встановлено спеціальні засоби захисту. Зокрема, окремим цивільно-правових засобом захисту є такий з них, необхідність застосування якого може виникнути в особи, яка вимагає встановлення сервітуту, на стадії ведення переговорів з контрагентом (власником слугуючого майна) з приводу укладення договору про встановлення сервітуту. В такому випадку особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на особливий позов про примусове встановлення сервітуту (ч. 3 ст. 402 ЦК).

 Однією з властивостей сервітутів, яка характерна усім речовим правам, є їхня здатність йти слідом за «долею»  речі («принцип слідування»). Річ, щодо якої встановлено сервітут, може переходити від однієї особи до іншої на підставі різних передбачених законом правових підстав (договору купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкування тощо), а речове право управненої особи на цю річ залишається непорушним і не залежить від волі власника та усіх майбутніх власників речі.

 Згідно із ст.402 ЦК України, сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Якщо власник не погоджується на встановлення сервітуту або сторони не можуть домовитись про умови його встановлення, то сервітут може бути встановлено у судовому порядку.

 Вирішуючи справу про встановлення сервітуту, який «обтяжить» майно власника та звузить зміст права власності, суд з’ясовує потреби позивача, які зумовлюють необхідність встановлення сервітуту та можливість їх задоволення іншим способом. Суд вправі встановити сервітут на майно власника (володільця) поза його волею лише у тому випадку, коли позивачем буде доведено, що його потреби «не можуть бути задоволені іншим способом».

Отже, речовими правами на чуже майно є: право володіння; право обмеженого користування (сервітут); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Сервітут – це таке речове право, яке надає уповноваженій особі право на річ не у всіх відношеннях, а лише у певному обсягу правомочності щодо користування нею (право проходу, право проїзду тощо), що дає змогу задовольнити певні конкретні потреби управомоченому. Сервітут – це право обмеженого користування чужим майном певною мірою. Змістом сервітутного права, яким володіє управомочена особа є певний вид та об’єм повноважень щодо користування чужим майном, які сервітут надає конкретній особі чи власнику панівної земельної ділянки з метою задоволення певних конкретних потреб управомоченого.

 За перше півріччя  2014 року  до Барського районного суду Вінницької області позови  про речові права на чуже майно не надходили.

Голова Барського районного суду

Вінницької області                                                     С.В. Переверзєв  

вик. Гутаревич Ж.І.

тел.2-41-74