Узагальнення судової практики з розгляду у 2012 році справ, пов’язаних із правовідносинами, що виникають при визнанні недійсними чи розірванні договорів оренди земельної ділянки.

 Узагальнення

практики розгляду у 2012 році Барським районним судом Вінницької області справ, пов’язаних  із правовідносинами, що виникають при визнанні недійсними чи розірванні договорів оренди земельної ділянки

Конституцією України встановлено, що земля є основним  національним  багатством, що перебуває під особливою охороною держави; об'єктом права власності Українського народу.

Взагалі, на сьогоднішній день позови про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним чи розірвання договору оренди земельної ділянки, а також інші, пов’язані з ними позови є поширеними у судовій практиці. Звичайно, вирішення цієї категорії справ, як і будь-яких інших, може викликати певні труднощі, оскільки правовідносини даної сфери надзвичайно різноманітні та мають свої особливості, оскільки регулюються як і спеціальним законом, так і підзаконними нормативними актами, в яких встановлюються додаткові вимоги до таких договорів, які іноді є не зовсім узгодженими ЦК України як за юридичним змістом вживаних у них термінів, так і за закріпленими в них загальними принципами вчиненні правочинів та врегулювання договірних зобов’язань. Водночас існує і внутрішня неузгодженість окремих норм, що часто стає причиною конкуренції між ними, та, як наслідок – неоднакової практики їх застосування. Тому питання щодо визнання договорів оренди недійсними, неукладеними, розірвання договорів оренди тощо є доволі актуальним.

Проблемні та спірні питання, що виникають під час розгляду справ даної категорії.

У провадженні Барського районного суду Вінницької області перебувала цивільна справа за позовом ОСОБИ 1 до ТОВ , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Вінницька регіональна філія Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру” про визнання недійсним договору оренди землі. Позивачка звернулась до суду, мотивуючи свої вимоги  тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 1,8071 га, що розташована на території сільської ради Барського району Вінницької області. В серпні 2010 року відповідач ТОВ  надав позивачці примірник договору оренди землі про передачу вищевказаної земельної ділянки в оренду ТОВ строком на 10 років із встановленням орендної плати в розмірі 485 гривень 80 коп. в рік. Позивачка вважає вказаний договір оренди землі недійсним, оскільки вона його не укладала з відповідачем та не підписувала. Крім того, відповідач без її відома подав договір оренди землі на реєстрацію у Вінницьку регіональну філію ДП “Центр ДЗК”. Позивачка просить суд визнати недійсним договір оренди землі та стягнути з відповідача на її користь понесені судові витрати.

Судом встановлено, що позивачка  не надавала відповідачу згоди на укладення договору оренди належної їй земельної ділянки, а також договору доручення на укладення договору оренди та на вчинення інших дій, пов’язаних з його виконанням з іншими особами не укладала. Той факт, що позивачка  вказаний договір оренди землі з відповідачем  ТОВ  та акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду, який є додатком до даного договору, не підписувала, підтверджується висновком почеркознавчої експертизи гідно якого підписи в графах «Орендодавець» в договорі оренди землі  та в акті прийому-передачі земельної ділянки, який є додатком до договору оренди землі, виконані не позивачкою, а іншою особою.    

Позов задоволено повністю.

Договір оренди землі укладений між Позивачкою та ТОВ визнано недійсним. З ТОВ на користь Позивачки  стягнуто судові витрати, а саме 8 гривень 50 коп. судового збору, 37 гривень витрат на інформаційно –технічне забезпечення розгляду справи, 2000 гривень витрат на правову допомогу та 900 гривень 48 коп. за проведення почеркознавчої експертизи.

Ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 31.01.2013 рішення Барського районного суду Вінницької області від 28.11.2012 залишено без змін.

 Також Барським районним судом Вінницької області розглядалась аналогічна за правовими відносинами цивільна справа.

У провадженні Барського районного суду Вінницької області перебувала цивільна справа за позовом ОСОБИ 2 до ТОВ про визнання недійсними договорів оренди землі. Позивач відповідно до державних актів на право власності на земельну ділянку є власником земельних ділянок площею 2,3662 га та 1,2852 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території сільської ради Барського району Вінницької області. Вінницькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК» у Барському районі зареєстровано договори оренди землі, згідно з якими згадані земельні ділянки передані в оренду ТОВ  строком на 10 років з орендною платою відповідно у 483 грн 39 коп., 205 грн 04 коп. та 278 грн 40 коп. на рік.

Твердження позивача про те, що вона спірні договори оренди землі з ТОВ  не укладала та не підписувала підтверджується висновком судової почеркознавчої експертизи, де зазначається, що підписи в графах «Орендодавець», акті прийому-передачі земельної ділянки ймовірно виконані не Позивачкою, а іншою особою. Крім того, у судовому засіданні встановлено, що позивач не давала згоди на укладення між нею та відповідачем договорів оренди землі, яка належить їй на праві приватної власності, тобто не здійснювала вільно своє волевиявлення як учасник правочину, оскільки підписання договору оренди землі не власником земельної ділянки, а іншою особою свідчить про відсутність вільного волевиявлення Позивачки. на укладення цих договорів, а тому суд вважає, що такі договори слід визнати недійсними, як такі, що не відповідають вимогам, встановленим ч. 3 ст. 203 ЦК України.  

Позов задоволено. Визнано недійсними договори оренди землі, укладені між ОСОБОЮ 2 та ТОВ , які були зареєстровані Вінницькою регіональною філією «Центру ДЗК». З ТОВ на користь Позивачки стягнуто судові витрати, а саме 8 гривень 50 коп. судового збору, 37 гривень витрат на інформаційно –технічне забезпечення розгляду справи, 2000 гривень витрат на правову допомогу та 900 гривень 48 коп. за проведення почеркознавчої експертизи.

Ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 09.10.2013 рішення Барського районного суду Вінницької області від 03.08.2012 залишено без змін.

 Як вбачається із вище вказаних рішень, основними порушеннями при укладенні договору оренди земельної ділянки є дефект волі та волевиявлення людини.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Тобто, волевиявлення учасника правочину має бути: 1) вільним (формуватися за відсутності тиску на психіку або особистість фізичної особи тощо, в умовах, за яких особа може належним чином оцінити ситуацію, визначити для себе мету правочину, отримати уявлення про його характеристику тощо); 2) таким, що відповідає внутрішній волі (намірам) суб’єктів правочину. Тому, у разі коли воля суб’єкта правочину формувалася не вільно і (або) не відповідала його волевиявленню, правочин визнається недійсним.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Тобто обов’язковою ознакою письмової форми є те, що сторони власноручно вчиняють підпис на відповідному документі при укладенні правочину.

Проте, як згадувалось вище, проведеними судово-почеркознавчими експертизами встановлено, що договори оренди земельних ділянок підписувались не їх власниками, а іншими особами.

У провадженні Барського районного суду Вінницької області перебувала цивільна справа за позовом Особи 3 до ТОВ, відділу Держкомзему про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації. Позивачка  звернулась до суду із позовом, де зазначає, що  між нею та ТОВ  було укладено договори оренди землі, щодо належних їй на підставі державних актів земельних ділянок площею відповідно 0,8112 га та 1,3739 га, розташованих на території  сільської ради Барського району Вінницької області та призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Оскільки вважає, що договори укладені з грубим порушенням чинного законодавства, просить визнати їх недійсними, скасувавши їх державну реєстрацію.

Судом встановлено, що в порушення Закону України «Про оренду землі» до підписаних сторонами документів не долучено планів або схем земельних ділянок, що передаються в оренду, їх кадастрових планів та актів визначення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості), а це унеможливлює їх ідентифікацію на місцевості. Разом з тим інформація про об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), як зазначено вище, є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки.

         Таким чином, підписані сторонами документи не містять необхідної інформації про об’єкт оренди, як одну з істотних умов договору оренди землі, тобто договори не є укладеними. Неукладений договір не породжує для його сторін прав та обов’язків, на досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення під час його документального оформлення. Крім того, відповідно до ст.ст. 87, 91 ЦК України цивільна правоздатність юридичної особи, якою є відповідач у справі, виникає з моменту її створення. Юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації. Враховуючи, що державну реєстрацію ТОВ  проведено 12.04.2007, тоді як документи про оренду землі підписувались сторонами 29.03.2007, слід визнати, що на момент підписання договорів відповідач не мав цивільної правоздатності, а тому не міг бути суб’єктом цивільно-правових відносин і підписані ним документи не можуть мати будь-яких правових наслідків.

         За таких обставин положення ч. 2 ст. 15 ЗУ “Про оренду землі”, на яке посилається позивачка та відповідно до якого недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору оренди землі є підставою для визнання його недійсним, не може бути застосовано у даному випадку, оскільки суперечить змісту ч. 1 ст. 215 прийнятого пізніше ЦК України, згідно з якою недійсним може бути визнано, так само як і розірвано, лише укладений договір.

         В даному ж випадку мала місце передчасна передача майна на виконання юридично ще не укладеного договору, а тому права на це майно в набувача не виникає і власник може витребувати його в порядку, встановленому главою 83 ЦК України. Про що зазначено в п. 8 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними”.

         Враховуючи, що договори оренди землі не є укладеними і ТОВ користуються належними позивачці земельними ділянками без достатньої правової підстави, а Позивачка фактично вимагає повернення від відповідача безпідставно набутого майна, до спірних відносин слід застосувати ст.ст. 1212, 1213 ЦК України, відповідно до яких набувач зобов’язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Позов задоволено частково.

         Витребувати від товариства з обмеженою відповідальністю  земельні ділянки, належні ОСОБІ 3  на підставі державних актів .

Скасувати державну реєстрацію договорів оренди землі між ОСОБОЮ 3  та товариством з обмеженою відповідальністю, що була вчинена 11.06.2007 за № 02 та № 03.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю на користь ОСОБИ 3  107 грн  30 коп. судового збору .

Ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 11.07.2012 задоволено апеляційну скаргу ТОВ. Рішення Барського районного суду Вінницької області від 29.05.2012 скасовано. У позові ОСОБІ 3. до ТОВ , відділу Держкомзему  про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації відмовлено.

Своє рішення суд мотивував тим, що, ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди є неукладеним, оскільки на порушення норм ЗУ «Про оренду землі», він не містить необхідної інформації про об’єкт оренди як одну з істотних умов договору оренди землі, зокрема до підписаного договору не долучено плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастрового плану, акта визначення меж земельної ділянки в натурі.

В ухвалі вказано, що погодитися з таким висновком суду не можна з огляду на таке. З матеріалів справи видно, що ОСОБА 3 є власником земельних ділянок розміром 0,8112 га та 1,3739 га, розташованих на території сільської ради Барського району Вінницької області на підставі державних актів на право приватної власності на землю. 29.03.2007 між позивачем та відповідачем укладено договори оренди , за яким вона надала, а відповідач прийняв у строкове платне користування спірні земельні ділянки. 11.06.2007 ці договори були зареєстровані у Вінницькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК». Межі земельних ділянок визначено у державних актах позивача, а самі договори містять всі передбачені законом істотні умови та зареєстровані у встановленому законом порядку. Оскільки до договорів оренди землі було додано копії державних актів на право власності на земельні ділянки позивача, які містять план-схему земельних ділянок, не можна вважати обґрунтованим висновок суду про те, що сторонами не була погоджена така істотна умова договору як об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Договори були підписані сторонами, між ними досягнуто усіх істотних умов договору щодо об’єкту оренди, строку дії договору в межах діючого законодавства, орендної плати та інших умов, визначених ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Державна реєстрація договорів проведена відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого від 02.07.2003 №174, за яким така реєстрація здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України. Отже, договори оренди землі юридично були укладені, зареєстровані у встановленому законом порядку, виконувалися сторонами протягом п’яти років та є чинним, що є підставою для відмови у задоволенні позову. Суд першої інстанції зробив помилковий висновок, що сторонами не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, зокрема, об’єкту договору оренди, і тому такий договір є неукладеним, неправильно застосував ч. 1 ст. 638 ЦК України, ст. 15 Закону України «Про оренду землі», ухвалив помилкове рішення про витребування спірної земельної ділянки у відповідача, який без відповідної правової підстави використовує належну позивачці на праві власності земельну ділянку. Неправильним також є висновок суду першої інстанції про неукладення договорів оренди через їх підписання до державної реєстрації відповідача – ТОВ , яка була здійснена 12.04.2007 тому, що, як зазначалось вище, момент укладення договору оренди земельної ділянки пов’язується законом з часом його державної реєстрації, а відтак, дата його підписання сторонами значення для вирішення спору немає. Крім того, колегія суддів звернула увагу, що позивачка вимагала повернення земельних ділянок внаслідок недійсності договорів оренди, вимоги щодо їх повернення, як таких, що набуті без достатньої правової підстави вона у позовній заяві не ставила. Однак, суд першої інстанції не врахував роз’яснень, що місяться у п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9, суд відмовив у задоволенні позову про визнання такого правочину дійсним.

Коло проблем, пов’язаних із недійсністю правочинів, збільшується з включенням до нього питань, що стосуються юридичної особи, її державної реєстрації та наслідків цього. Виникає непорозуміння з тим, як бути з правочинами, що укладаються юридичною особою в проміжок часу до дня державної реєстрації юридичної особи. Такі правовідносини стосувалися і вище вказаної справи. З однієї сторони, договір оренди земельної ділянки був укладений та зареєстрований у встановленому законом порядку. З іншої – юридична особа вважається створеною з моменту її державної реєстрації. А тому, як висновок, набуває праводієздатності лише з моменту реєстрації…

Водночас, як вбачається із вище проаналізованого рішення, також виникають проблеми із встановлення так званого «статусу договору»: чи він є неукладеним, чи недійсним. Зокрема, підставою для визнання правочину недійсним слугує невідповідність вимогам закону, а підставою розірвання правочину – неналежне виконання або невиконання його умов чи умов, встановлених для такого правочину законом. В останньому випадку договір на момент його укладення не містить порушень закону. З неукладеного правочину не виникають договірні зобов’язання і він не породжує жодних цивільних правовідносин. У свою чергу недійсний правочин не породжує  тих правових наслідків, які притаманні правочинам даного виду, але разом з тим, він породжує правові наслідки, які випливають з його недійсності, зокрема, його наслідками є те, що сторони зобов’язані повернути все те, що одержали на виконання цього правочину. Недійсний правочин – це правочин, в складі якого присутній певний дефект, а для неукладеного (невчиненого) правочину характерний статус юридичної дії при відсутності елементу, що виражає сутність правочину, а тому вони породжують різні правові наслідки.

Низка положень Закону України «Про оренду землі» внаслідок їх юридично-технічної недосконалості не узгоджується з положеннями інших законодавчих актів, що призводить до складних системних колізій, вирішувати які доводиться саме судам. Крім того, у чинному законодавстві з питань, пов’язаних з орендою земельних ділянок, наявна велика кількість прогалин. Наявність колізій і прогалин неминуче призводить до неоднакової практики вирішення спорів, у першу чергу судами, що негативно позначається на рівні захисту прав осіб. Крім того, у наш час набуває поширення звернення до суду з тією підставою, що в порушення ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» до підписаного сторонами договору не долучено план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастровий план та акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію на місцевості. В то й же час, слід відзначити, що залишаються поза увагою п. 5 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди; план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість – у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки – у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення.  До того ж, згідно зі статтею 16 Закону України «Про оренду землі» передбачений порядок укладення договору оренди землі, зокрема, передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. Адже, статтею 18 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Обов’язковість державної реєстрації договору оренди землі передбачена ст. 20 Закону України «Про оренду землі».

У зв’язку із цим, інколи межа між недійсним та неукладеним правочином настільки тонка, що її важко віднайти, і тому, як результат, при вирішенні справ даної категорії виникають ті чи інші труднощі.

Рішенням Барського районного суду Вінницької області від 23.03.2012 частково задоволено позов ОСОБИ 4, СОБИ 5 , СОСБИ 6, ОСОБИ 7, ОСОБИ 8, ОСОБИ 9, ОСОБА 10, ОСОБА 11 та ін. до Товариства з обмеженою відповідальністю, сільської ради Барського району за участю третьої особи відділу Держкомзему про визнання договорів оренди землі недійсними, вчинення дій щодо скасування державної реєстрації  та  повернення земельних. Витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю земельні ділянки розташовані на території сільської ради Барського району Вінницької області площею 3,0617 га, що належить ОСОБІ 5, 3,3742 га, що належить ОСОБІ 6. У позові решти позивачів (135 осіб) – відмовлено. Своє рішення суд мотивував тим, що між позивачами та відповідачами були укладені договори оренди земельних ділянок. При укладенні оскаржуваних договорів оренди землі сторони вільно здійснили  своє волевиявлення, яке відповідало їх внутрішній волі та визначили умови договору з   урахуванням  вимог  законодавства України, звичаїв  ділового  обороту,  вимог  розумності  та справедливості.   Судом встановлено, що з боку орендаря ТОВ було дотримано всіх умов договору оренди та не було допущено жодних порушень законодавства України. Орендна плата виплачувалася вчасно та в повному обсязі. З моменту укладення договорів до часу звернення до суду позивачі не ставили вимогу про розірвання оспорюваних договорів, не піднімали питання про порушення орендарем їх умов, що дає суду підстави зробити висновок про повне дотримання сторонами умов договорів та відсутність будь-яких порушень з боку відповідача. В матеріалах справи, тобто в самих договорах оренди зазначено, що державна реєстрація відповідних договорів оренди була проведена уповноваженим органом та зареєстровано відповідні договори оренди у книзі реєстрації. Тобто, договори оренди землі, відповідно до ст. 18 ЗУ “Про оренду землі” та п. 40 самих договорів, набрали чинності у день проведення їх державної реєстрації та є укладеними належним чином. З урахуванням всього вище викладеного, договори оренди землі були підписані позивачем та орендарем, як юридичною особою із зазначенням коду ЄДРПОУ, розрахункового рахунку та всіх необхідних реквізитів. Таким чином, відповідні договори є укладеними належним чином, набрали чинності, відповідно до ст. 18 Закону України “Про оренду землі”.  Тому суд робить висновок про те, що на час підписання договору та його державної реєстрації він повністю відповідав вимогам ч. 4 ст. 15 Закону України “Про оренду землі” де зазначається, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення   меж   земельної   ділянки   в   натурі   (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди.

Ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 16.05.2012 апеляційну скаргу представника позивачів - адвоката відхилити. Рішення Барського районного суду від 23 березня 2012 року в цій справі залишено без змін. Своє рішення апеляційний суд мотивував тим, що з матеріалів справи вбачається, що оспорювані договори оренди земельних ділянок укладені у письмовій формі, пройшли відповідну державну реєстрацію, позивачі мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивачів було вільним і спрямованим на укладення договорів оренди. Крім того, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Як на підставу недійсності договорів оренди позивачі вказували на відсутність у них таких істотних умов, як умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Проте, відповідно до ч. 4 ст. 93 ЗК України, в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, право оренди може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду лише власником земельної ділянки. Тобто відсутність у договорах умов передачі у заставу та внесенні до статутного фонду права оренди земельної ділянки може вплинути лише на права орендаря, але ніяким чином не порушує прав позивачів як власників земельних ділянок і, відповідно, орендодавців. Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги не є істотними, а відтак не дають підстав для висновку про порушення судом першої інстанції норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Надзвичайно поширеними є спори щодо визнання недійсними договорів щодо земельних ділянок (купівлі-продажу, оренди, оренди земельної частки (паю) тощо) з тих підстав, що вони не відповідають тому чи іншому положенню закону. Недоліком чинної редакції ЦК є певна двозначність у питанні про те, якими слід вважати правочини, що суперечать закону, проте відносно яких спеціальної вказівки на їх нікчемність в законі немає.  

 Ще однією проблемою при розгляді справ цієї категорії є те, що затягується розгляд справ. Це насамперед пов’язано із їх складністю. Крім того, дуже часто при розгляді справи необхідні спеціальні знання. В результаті цього судом призначаються відповідні експертизи для вияснення тих чи інших обставин справи, проведення яких значно затягується у часі.

Крім того, у роботі Барського районного суду Вінницької області склалась практика залучення до розгляду справ, пов’язаних із земельними правовідносинами у якості третьої особи відповідного підрозділу Державної реєстраційної служби України, структурного підрозділу Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України - відділу Держкомзему у Барському районі для вияснення позиції цих органів стосовно правовідносин тієї чи іншої справи. Після реорганізації цього органу публічної адміністрації його назва змінена на Відділ Держземагенства у Барському районі Вінницької області.

Статистична таблиця по справах про визнання договорів оренди землі недійсними

Статистична таблиця по справах про розірвання договорів оренди землі